Cách định giá đất dự án chung cư và văn phòng theo quy định mới

TPO - Nghị định 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định 4 phương pháp định giá đất, trong đó có phương pháp thặng dư. Dưới đây, là ví dụ áp dụng phương pháp thặng dự để định giá khu đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê.

Dự án chung cư và văn phòng trên khu đất 20.000 m²

Ví dụ, năm 2023, UBND TP A giao khu đất có diện tích 20.000 m² cho Công ty B để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê. Hiện tại khu đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Trong đó phương án sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:

- 7.000 m² đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000 m², cao 20 tầng; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

- 9.000 m² đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000 m², cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.

- 4.000 m² đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.

- Dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai.

1. Các khoản chi phí để thực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):

- Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu đồng/m²;

- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng: 10,2 triệu đồng/m²;

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng: 9 triệu đồng/m²;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bằng 15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng).

- Chi phí quản lý dự án bằng 2% tổng chi phí xây dựng của dự án.

- Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành đối với khu đất xây dựng nhà chung cư bằng 1% tổng doanh thu.

- Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

- Biết tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản là 12%/năm.

Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng các tòa nhà, năm đầu thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của từng năm.

2. Giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):

- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 20 triệu đồng/m², tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, khách hàng nộp 50% giá trị căn hộ (Hợp đồng được 02 bên ký vào cuối năm thứ nhất). Cuối năm thứ hai khách hàng nộp số tiền còn lại.

- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; giá cho thuê bình quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,3 triệu đồng/m²/tháng; tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15% doanh thu. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.

Trong thời gian thực hiện dự án, giá bán căn hộ biến động là 2%/năm và giá cho thuê văn phòng biến động là 5%/3 năm.

Cách định giá đất dự án chung cư và văn phòng theo quy định mới ảnh 1

Ảnh minh họa.

Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:

I. Xác định giá đất của khu đất xây dựng nhà chung cư

1. Ước tính doanh thu phát triển nhà chung cư

- Doanh thu năm thứ nhất:

(4.000 m²/tầng x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m² x 50% = 640.000 triệu đồng

- Doanh thu năm thứ hai:

(4.000 m²/tầng x 20 tầng x 80%) x (20 triệu đồng/m² + 20 triệu đồng/m² x 2%) x 50% = 652.800 triệu đồng

- Doanh thu phát triển nhà tòa chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:

640.000 triệu đồng	+	652.800 triệu đồng	= 1.091.836,73 triệu đồng
(1 + 12%)¹		(1 + 12%)²

2. Ước tính chi phí phát triển nhà chung cư

a) Chi phí đầu tư xây dựng

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

20.000 m² x 0,8 triệu đồng/m² x 7.000 m²/(7.000 m²+ 9.000 m²) = 7.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng tòa chung cư:

4.000 m²/tầng x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m² = 816.000 triệu đồng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

(7.000 triệu đồng + 816.000 triệu đồng) x 2% = 16.460 triệu đồng

- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:

7.000 + 816.000 + 8.000 + 16.460 = 847.460 triệu đồng.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1, 2:

847.460 triệu đồng x 50% = 423.730 triệu đồng.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:

423.730 triệu đồng	+	423.730 triệu đồng	= 716.125,32 triệu đồng
(1 + 12%)¹		(1 + 12%)²

b) Chi phí quảng cáo, bán hàng

1% x 1.091.836,73 triệu đồng = 10.918,37 triệu đồng

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư

15% x 716.125,32 triệu đồng = 107.418,80 triệu đồng

d) Tổng chi phí phát triển của nhà chung cư

716.125,32 triệu đồng + 10.918,37 triệu đồng + 107.418,80 triệu đồng = 834.462,48 (triệu đồng)

3. Xác định giá trị của khu đất nhà chung cư:

V_cc = 1.091.836,73 triệu đồng - 834.462,48 triệu đồng

V_cc = 257.374,25 triệu đồng

4. Xác định giá đất của khu đất nhà chung cư:

257.374,25 triệu đồng /7.000 m² = 36,77 triệu đồng/m².

II. Xác định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê

1. Ước tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:

- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một năm là:

0,3 triệu đồng/tháng x (4.000 m²/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng = 129.600 triệu đồng.

- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh thu) là:

129.600 triệu đồng x 15% = 19.440 triệu đồng

- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:

129.600 triệu đồng - 19.440 triệu đồng = 110.160 triệu đồng

- Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu, giá cho thuê văn phòng biến động là 5%/3 năm): 852.987 triệu đồng.

2. Ước tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê,

a) Chi phí đầu tư xây dựng.

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

20.000 m² x 0,8 triệu đồng/m² x 9.000 m²/(7.000 m² + 9.000 m²) = 9.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng:

4.000 m²/tầng x 15 tầng x 9 triệu đồng/m² = 540.000 triệu đồng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng:

15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

(9.000 triệu đồng + 540.000 triệu đồng) x 2% = 10.980 triệu đồng.

- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:

9.000 + 540.000 + 7.000 + 10.980 = 566.980 triệu đồng.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1, 2:

566.980 triệu đồng x 50% = 283.490 triệu đồng.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu về giá trị hiện tại:

283.490 triệu đồng	+	283.490 triệu đồng	= 479.112,6 triệu đồng
(1 + 12%)¹		(1 + 12%)²

b) Chi phí quảng cáo, bán hàng

1% x 852.987 triệu đồng = 8.529,87 triệu đồng.

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư

15% x 479.112,6 triệu đồng = 71.866,88 triệu đồng.

d) Tổng chi phí phát triển tòa văn phòng

479.112,6 triệu đồng + 8.529,87 triệu đồng + 71.866,88 triệu đồng = 559.509,32 (triệu đồng)

3. Xác định giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

V_v_p = 852.987 triệu đồng - 559.509,32 triệu đồng

V_vp = 293.477,68 triệu đồng

4. Xác định giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

293.477,68 triệu đồng/ 9.000 m² = 32,61 triệu đồng/m².

Như vậy, tổng giá trị của khu đất có diện tích 20.000 m² cần định giá là 257.374,25 triệu đồng + 293.477,68 triệu đồng = 550.851,93 triệu đồng. Trong đó, giá trị của khu đất nhà chung cư là 257.374,25 triệu đồng; giá đất của khu đất nhà chung cư là 36,77 triệu đồng/m². Giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 293.477,68 triệu đồng; Giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 32,61 triệu đồng/m².

(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế).